「離婚の際に持ち家に住宅ローンが残っている場合は、どうしたら良い？」
「夫名義の家に妻が離婚後に住む事は、可能なの？」
「ペアローン・連帯保証人の場合の離婚後の注意点は？」
「離婚の際に住宅ローンが残っていてる持ち家は、売れるの？」
離婚の際に住宅ローンが残っている家をどうするか？については、最も揉めやすい要因の一つになっています。
最も揉めやすい要因だからこそ
住宅ローンが残っている家に関して、
- 離婚後にどちらかが住むのか？
- 住宅ローンの支払いはどうするのか？
- 家を売って現金を分け合うか？
をしっかりと決めていく必要があります。
どれを選択するにしても、離婚の際には、お互いにとってベストな選択が重要です。
このページでは、離婚の際の持ち家の住宅ローン問題を解決するポイントを紹介いたします。
夫婦で購入した持ち家は離婚後にどうする？
婚姻中に夫婦で購入した持ち家（戸建て、マンション）は、夫婦の共有財産となるので、離婚後に財産分与という形で財産を２人で分割する必要があります。
夫婦で購入した持ち家を離婚後にどうするか？については、以下のパターンがあります。
- 夫(不動産の名義人)が住み続け、妻に持ち家の評価額の半分を支払う
- 妻(不動産の非名義人)が住み続け、夫に持ち家の評価額の半分を支払う
- 家を売却して売却益(住宅ローンがある場合は負債)を二人で分割する
- 夫がローンの契約者で妻は連帯保証人の場合
- 夫がローンの契約者で妻は連帯責務者の場合
- ペアローンの場合
夫(不動産の名義人)が住み続ける場合
夫（不動産の名義人）が離婚後も持ち家(戸建て、マンション）に住み続ける場合は、妻に不動産の評価額の半分を支払い公平に財産分与を行う必要があります。
離婚後に一人で住み続けるにしても、再婚して住み続けるにしても住宅ローンを払い続けなければなりません。
離婚後に夫が住み続ける場合は、
- 住宅ローンの支払いに加えて養育費などを払い続ける必要がある
- 再婚する場合は、再婚相手が前妻との思い出のある持ち家に住みたくないケースが多い
などの注意点があります。
妻(不動産の非名義人)が住み続ける場合
妻(不動産の非名義人)が離婚後も持ち家(戸建て、マンション）に住み続ける場合は、夫にに不動産の評価額の半分を支払い公平に財産分与を行う必要があります。
妻(不動産の非名義人)が家に住み続ける注意点としては、
- 夫のローンの返済が滞ってしまうことで、差し押さえになってしまって強制退去をさせらる可能性がある
- ローンの名義人が住まないと規約違反となり、場合によっては、金融機関からローンの一括返済を迫られる可能性がある
などのリスクがあります。
ですので、離婚後に妻(不動産の非名義人)が持ち家に住み続けるのは、オススメ出来ません。
家を売却する場合
離婚後にどちらかが住み続けるよりも家を売却して売却益(住宅ローンが残る場合は負債)を二人で分割する方法が一番ベストでオススメの方法です。
持ち家を売却して財産分与を公平にする事で後腐れなく離婚がしやすいですし、住宅ローンが返済出来なくなるリスクも減ります。
↓※あなたが該当する箇所をご確認下さい↓
夫が契約した住宅ローンの連帯保証人として、妻がなっている場合は、離婚後に夫の返済が滞ってしまうと、連帯保証人の妻に請求されるので注意が必要です。
住宅ローンの連帯保証人のトラブルを避けるには、
- 別の連帯保証人を立てて、妻が連帯保証人から外れるようにする
- 住宅ローンを借り換える
- 持ち家を売却する
という３つの選択肢があります。
別の連帯保証人を立てるのは、連帯保証人となっている妻と同等の返済能力がある、夫の両親や親族になってもらう必要があります。
住宅ローンの残高（残債）がある程度減っている場合には、住宅ローンを借り換えるという事も可能です。
しかし、連帯保証人をつけて借り入れてから数年しか経過しておらず、残債が多いような場合は、単独のローンを組むことは、難しいです。
夫が契約した住宅ローンの連帯責務者として、妻がしていている場合は、離婚後に主責務者の夫の返済が滞ってしまうと、連帯責務者の妻に請求されるので注意が必要です。
住宅ローンの連帯責務者のトラブルを避けるには、
- 別の連帯責務者を立てて、妻が連帯責務者から外れるようにする
- 住宅ローンを借り換える
- 持ち家を売却する
という３つの選択肢があります。
別の連帯責務者を立てるのは、連帯責務者となっている妻と同等の返済能力がある、夫の両親や親族になってもらう必要があります。
住宅ローンの残高（残債）がある程度減っている場合には、住宅ローンを借り換えるという事も可能です。
しかし、連帯責務者をつけて借り入れてから数年しか経過しておらず、残債が多いような場合は、単独のローンを組むことは、難しいです。
夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンは、夫婦二人共が住宅ローンの契約者となり、それぞれが相手方の連帯保証人になります。
離婚後に夫か妻の返済が滞ってしまうと、連帯保証人となっているもう片方が２人分のローンを払っていく事になるので、注意が必要です。
ペアローンのトラブルを避けるには、
- 住宅ローンを借り換えて単独名義にする
- 持ち家を売却する
という２つの選択肢があります。
ペアローンで契約をしてから数年しか経過しておらず、ローン残高が多い場合は、住宅ローンの借り換えで単独名義のローンを組むことは、難しいです。
ペアローンの残高が少なければ、住宅ローンの借り入れも可能かもしれません。
住宅ローンが残っている持ち家って売れるの？
住宅ローンの返済中だけど、持ち家って売ることができるの・・・？
住宅ローンの返済中であっても持ち家を売却することは可能です！
アンダーローンだった場合
持ち家(戸建て、マンション）の価値が住宅ローンの残高を上回る場合は、アンダーローンになります。
アンダーローンの場合は、持ち家を売る際に得た利益を夫婦二人で分けます。
オーバーローンだった場合
持ち家(戸建て、マンション）の価値が住宅ローンを下回る場合は、オーバーローンになります。
オーバーローンの場合も持ち家を売ることは可能ですが家を売って余ったローンを夫婦で支払う必要があります。
ローンの残債以上の価格で持ち家を売却（アンダーローン）して、夫婦で売却益を分けるのが一番の理想です！
のちほど
- 家の売却額が分かる方法
- 持ち家を高く売る方法
- 持ち家をできるだけ早く売る方法
などについても詳しく紹介します。
離婚前に把握しておく必要がある事
不動産を財産分与するには、「夫が離婚後も持ち家に住む」「妻が離婚後も持ち家に住む」「持ち家を売却する」の３つの方法がありますが、どの方法を取るにしても以下の２つの事をまずは把握しておきましょう。
住宅ローンの残高を調べておく
まずは住宅ローンの残高を調べておきましょう。
住宅ローンの残高は、銀行から来ている償還予定表や返済予定表によって確認が出来ます。
金融機関によっては、インターネットで確認が可能です。
持ち家を価値を把握する
住宅ローンの残高が確認出来たら、次は、持ち家(戸建て、マンション）がいくらで売れるか？価値を把握しておく事が重要です。
持ち家の価値が「住宅ローンの残高以上になるか？」「住宅ローンの残高以下になるか？」を知る事によって「持ち家を売るか？」「どちらかが住み続けるか？」の具体的な計画を立てやすくなります。
注意点として離婚の際にトラブルを起こさない為にも持ち家の価値は、自分で調べるようにしましょう。
家の価値を調べるのを相手任せにしてしまと、本当はもっと高く売れるところを売却額をはぐらかされて、財産分与で大損をしてしまう可能性もあります。
仕事が忙しいから持ち家の価値を把握する為にわざわざ不動産会社に出向くのって面倒だな・・・。
不動産(家・分譲マンション)の価値を知るといえば、まずは不動産会社へ直接出向き査定を依頼するのが一般でしたが、今は、自宅に居ながらスマホで簡単に査定依頼が出来るようになっているので便利ですよ。
そして、離婚の際の持ち家を査定依頼するには、東証1部上場グループ運営のいえカツLIFEという無料の不動産一括査定サイトを利用するのがオススメです。
いえカツLIFEってどんなサービス？
いえカツLIFEは、持ち家の査定価格をスマホを使って自宅にいながら無料でまとめて取り寄せる事ができるとても便利な不動産一括査定サイトです。
いえカツLIFEは、離婚で生じた物件、住宅ローンなどの借金などの金銭的な事情がからむ不動産であっても、各分野を専門とする不動産会社を紹介してもらえるので、オススメのサービスです。
【完全無料】査定依頼は、スマホで自宅にいながら最短60秒の入力で可能
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すると、いえカツLIFEが提携している超厳選500社（大手から地域密着型まで）の不動産業者へ情報が送信されて査定がはじまります。
まだ家を売るかどうか決めてないけど・・・査定依頼をしても大丈夫かな？
いえカツLIFEは、査定価格を知ってから売却するかどうか決めてもOKなので、必ず売る必要は、ありません。安心して利用出来ますよ。
離婚相手にはバレたくないから家の価値を調べるのはちょっと・・・。
いえカツLIFEは、お申し込みフォームの相談内容欄に、査定を知られたくない旨とご希望の連絡先、ご連絡方法、時間帯などを記入すれば、相手に知られることなく査定をしてもらう事が可能です。
申し込みフォームの相談内容欄に連絡に関して「メール希望」と記入すれば、電話はかかってこないので安心して利用出来ます。
依頼後は、上記画像のように最大で６社に査定をしてもらえるのであなたの持ち家の最高の査定額が分かります。
不動産会社ごとに得意な地域、物件が違うので不動産会社や物件の組み合わせによって数百万円の違いがでることも珍しくありません。
スマホで６社から査定してもらえて、最高の査定額が分かるって便利なサービスだね。
持ち家の査定額が分かれば、離婚相手と「持ち家を売るか？」「どちらかが住み続けるか？」の具体的な話も進めやすいね。
いえカツLIFEのオススメポイント
- スマホ、パソコンで家にいながら査定額が分かる
- ６０秒の簡単な入力のみで利用可能
- 最大６社の査定依頼が出来るので、最高査定額が分かる
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- 価格を知ってから売却を検討でもOKなので、必ず売る必要はない
- 自分の連絡先を登録すれば、家族にバレずに持ち家の査定が出来る
- 不動産会社をわざわざ探したり、いくつも訪問する手間が省ける
- 物件の名義人でなくても査定可能
市場価値が高騰しているタイミングで持ち家が売却できれば、アンダーローンになる可能性も高く、売却で残ったお金を二人で公平に財産分与もしやすくなります。
その為には、持ち家の市場価値が高騰しているか？持ち家の現在の価値は、どんな状態か？を自分自身できちんと調べることが重要です。
最大で6社から持ち家を無料で一括査定してもらえるいえカツLIFEを使ってみてはいかがでしょうか。
不動産バブル到来中！持ち家を高く売るなら今がチャンス！
引用：国土交通省『不動産価格指数』
あまり知らない人もいますが、実は今、不動産バブルが到来中です。
不動産バブルが到来している理由は、
- 東京オリンピックや日銀の金融緩和による低金利
- コロナ、ウクライナ情勢による新築の建築費が高騰
- コロナ禍によって家にいる人が増えて建て替えや住み替えを検討する人が増えた
などがあります。
不動産価格は、戸建て、マンション共に10年前と比較してかなり上昇しています。
マンションの価格に関しては、2010年と比べると1.8倍に上昇しています。
今、持ち家を売却すると購入した時よりも高くで売却できるかもしれません。
いえカツLIFEがオススメな理由
いえカツLIFEは、離婚、金銭問題の専門分野の満足度が高く、離婚の際の持ち家の財産分与のことなども１回限りですが、無料で弁護士に相談が可能です。
また、たった一手間で３つの売却方法（仲介、業者買取、リースバック）の査定依頼が出来るので、離婚による持ち家の査定依頼にはオススメのサービスです。
離婚の際の持ち家の財産分与の事を弁護士に無料で相談出来るのは、とてもありがたいかも。
いえカツLIFEは従来の不動産一括査定サイトとココが違う
いえカツLIFEは、従来の不動産一括査定サイトとは違い様々な売却方法（仲介、買取、リースバック）の査定をしてもらえます。
様々な売却方法（仲介、買取、リースバック）の査定をしてもらえる事で離婚の際の持ち家の最適な売却方法が分かります。
以下に仲介、買取、リースバックの特徴、メリット・デメリットについて紹介します。
仲介
仲介は、不動産が仲介に入って営業活動をしてくれながら不動産を購入してくれる買主を探してくれます。
- 業者買取、リースバックの２つの売却方法より高く売れやすい
- とにかく高く売却したい場合にオススメ
- 業者買取、リースバックと比べると売却出来るまでに時間がかかりやすい
- 買主が見つからない限り売却が出来ない
- 必ずしも査定評価額で売却出来るとは限らない
仲介は最も高く売れやすいけど、売却には時間がかかりやすいってことか。
業者買取
業者買取は、不動産会社があなたの持ち家を直接買い取ってくれる売却方法です。
- 仲介と比べて早く確実に査定評価額で売却する事が可能
- 仲介手数料が発生しない
- すぐに持ち家を売って現金化したい人にオススメ
- 仲介と比べると売却価格が安くなりやすい
離婚で早く持ち家を売却したい場合は、仲介より業者買取の方が良いかも。ただし、仲介より安くなる可能性が高いから、まずは仲介と業者買取の査定依頼をして比較検討する必要があるね。
リースバック
リースバックは、売却した不動産の買主とリース契約を結び、賃料を支払うことで売却した不動産に住み続ける方法です。
- 売却した際は買取代金が一括で支払われるのでローンの一括返済が可能
- 賃料を支払う事で売却した持ち家に住み続ける事が可能
- 将来的に買い戻すことも可能
- 売却価格が住宅ローンの残債より高くないと利用出来ない
- 仲介、業者買取と比べると売却価格が安くなる
- リース料（賃料）が周辺の相場よりも高くなることがある
離婚後に２人の子供と一緒に持ち家に住み続けるには、リースバックという方法もあるんだね。でもリースバックは、一長一短がありそうね。
仲介、業者買取、リースバックの３つの売却方法は、メリット・デメリットがあるので、慎重に比較する必要があります。まずは一括査定で、より詳しい売却方法を調べてみましょう！
